Residencial
“El precio de la vivienda nueva sube a un ritmo del 15% anual en los últimos cinco años: es necesario acelerar el ajuste de creación de nueva oferta al crecimiento de hogares previsto o seguirá a doble dígito”
José Luis Bravo Director Residential Sales, Savills Andalucía
En 2025, el precio medio de la vivienda plurifamiliar se sitúa en 4.846 €/m², con una superficie media de 114 m² y un precio medio por unidad de 613.181 €
El mercado residencial en Málaga ha experimentado un crecimiento exponencial en compraventas por la atracción de nuevos hogares en los últimos años, elevando los precios en la obra nueva hasta precios en máximos.
En 2025, el precio medio de la vivienda plurifamiliar se sitúa en 4.846 €/m², con una superficie media de 114 m² y un precio medio por unidad de 613.181 €.
Distritos como Carretera de Cádiz (6.669 €/m²), Málaga Este (6.461 €/m²) y el Centro (5.888 €/m²) lideran los precios en vivienda plurifamiliar, mientras, las zonas más asequibles superan ya los 2.500 €/m².
Según los datos del Portal Estadístico de Notarios, los precios medios publicados corresponden al conjunto de las transacciones registradas, de las cuales un 14,38% se destina a vivienda nueva y un 85,62% a vivienda de segunda mano. En cambio, el presente informe se centra exclusivamente en el mercado de vivienda de obra nueva, aplicando una metodología específica para su análisis.
La presión viene marcada por la diversidad de perfiles de comprador, tanto local como nacional como internacional. Actualmente, el 33% del total de compradores son extranjeros y un 44% del total adquiere propiedades sin necesidad de financiación, lo que refleja una elevada capacidad adquisitiva en distintos segmentos.
Segmento Medio
En precios que oscilan entre 250.000 € y 450.000 €. El comprador típico es local o nacional con edades entre los 28 y 50 años. La motivación principal es la compra de una primera vivienda o la reposición, aunque también hay interés en segundas residencias. Es un perfil con una alta necesidad de financiación, siendo la hipoteca imprescindible en la mayoría de los casos. Las viviendas más buscadas son pisos plurifamiliares de 2 o 3 dormitorios, con superficies entre 80 y 120 m². Las zonas preferidas incluyen Teatinos —por su carácter universitario y expansión—, Carretera de Cádiz —por su buena conexión y servicios—, y barrios como Cruz de Humilladero, Churriana y Ciudad Jardín, donde los precios son más accesibles.
El centro histórico también atrae a perfiles con mayor capacidad adquisitiva. La creación de infraestructuras que ayuden a la movilidad entre el este y el oeste es clave para consolidar nueva oferta atractiva y asequible para este tipo de comprador en el área metropolitana.
Segmento Inversión
El perfil inversor privado está enfocado en la rentabilidad a través del alquiler turístico o de larga estancia. Las viviendas más demandadas son apartamentos céntricos, pisos turísticos y propiedades para reformar, con superficies entre 60 y 120 m² y precios que van de los 200.000 € a los 600.000 €. Las zonas más atractivas para este perfil incluyen el centro histórico —por su alta rentabilidad turística—, El Limonar —para alquiler de lujo—, Teatinos —orientado a estudiantes y jóvenes profesionales— y Martiricos - La Roca, una zona emergente con fuerte potencial de revalorización.
Segmento Lujo
Este segmento continúa su expansión en Málaga ciudad, con precios que alcanzan picos de hasta 12.000 €/m² en zonas exclusivas. El perfil del comprador de lujo se reparte equitativamente entre nacionales y extranjeros —principalmente franceses, holandeses, belgas y latinoamericanos— con edades entre los 48 y 65 años. La motivación principal es la adquisición de una segunda residencia (57%), aunque un 29% la considera como futura vivienda habitual. Un 7% compra con fines de inversión.
Las viviendas más demandadas son villas, chalets independientes y áticos de lujo, con superficies superiores a los 300 m² y precios que oscilan entre 1,5 y 3 millones de euros. Existe una clara preferencia por obra nueva. Las zonas más cotizadas se encuentran en El Limonar, Cerrado de Calderón y Pedregalejo, y en el oeste, con proyectos como Málaga Towers como referencia. La alta demanda internacional y la revalorización constante del mercado prime consolidan este segmento como uno de los más dinámicos.
"De aquí a 2028 podrían entregarse algo más de 6.600 nuevas viviendas en los sectores en marcha, insuficiente ante el crecimiento previsto de demanda. De aquí a diez años, serían posibles unas 16.000 agilizando plazos"
José Luis Sanz Associate Director Residential & Alternatives, Savills Andalucía
"De aquí a 2028 podrían entregarse algo más de 6.600 nuevas viviendas en los sectores en marcha, insuficiente ante el crecimiento previsto de demanda. De aquí a diez años, serían posibles unas 16.000 agilizando plazos"
José Luis Sanz Associate Director Residential & Alternatives, Savills Andalucía
La presión viene marcada por la diversidad de perfiles de demanda
Málaga es hoy uno de los mercados de suelo más activos de España, solo por detrás de Madrid. Sectores antes irrelevantes son ahora activos estratégicos para promotoras nacionales y fondos internacionales, pero el suelo finalista escasea y su precio sigue subiendo, lo que dificulta la puesta en carga de nuevos proyectos necesarios para la ciudad a precio asequible.
Además, los plazos de tramitación de nuevo suelo requieren mayor agilidad y flexibilidad para la captación de la inversión necesaria para la urbanización y desarrollo de los nuevos sectores.
La presión sobre el mercado residencial en Málaga capital es especialmente intensa. La oferta inicial en 2025 se sitúa en 4.856 unidades, mientras que la proyección óptima de oferta inicial supera las 7.600. Esta situación se prolongará durante los próximos años porque el bajo nivel de producción frente al aumento de demanda de distintos perfiles seguirá provocando continuadas subidas de precios.
En el plazo de 10 años y teniendo en cuenta la situación de los distintos sectores en desarrollo en la ciudad, estimamos un total de 16.428 unidades de obra nueva entregables, entendiendo una evolución del mercado y de la administración más ágil que el actual.
A corto, medio y largo plazo en Malaga y sus municipios colindantes, los sectores de suelo que aportarán las nuevas unidades de vivienda son: · 2027: 5.570 viviendas en Distrito Z, Cortijo Merino y Térmica · 2028: 1.054 viviendas en SUP T8, Atabal y Morales · 2029: 5.342 viviendas en El Tinto, Lagar de Oliveros, Rojas Santa Tecla, Repsol · 2030: 1.261 en P.E.R.I NEREO y Casablanca Pizarra · 2035: 3.200 unidades en San Rafael y Santa Rosalía
En cuanto a VPO, se contemplan 9.005 unidades incluidas en esta previsión, más de la mitad del total de viviendas.
La creación de infraestructuras que ayuden a la movilidad entre el este y el oeste es clave para consolidar nueva oferta atractiva y asequible para el comprador en el área metropolitana
Evolución y proyección. Oferta inicial, óptima y hogares
Evolución unidades vendidas y disponibles, obra nueva
Evolución oferta residencial de obra nueva
Evolución precio medio de la obra nueva
Vivienda Plurifamiliar
Vivienda Unifamiliar
Precios medios y distribución de oferta inicial en Málaga
Mapa de zonificación y distribución de áreas industriales
Málaga, cuestión de futuro
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